בשנים האחרונות חלה עליה בשוכרים הבוחרים שלא לשלם את דמי השכירות ולא מפנים את הנכס בתום הסכם שכירות.
המשכירים מוצאים עצמם מול שוקת שבורה, כאשר הנכס מוחזק בידי אחרים ודמי השכירות אינם משולמים כלל.
בכדי למנוע שימוש לרעה בהסכם השכירות, חשוב לערוך הסכם מקיף, הכולל בטחונות ראויים.
במסגרת מאמר זה, אתן לכם שלושה טיפים בסיסים אותם כדאי לצרף להסכם השכירות.

הסכם שכירות

הטיפים להסכם שכירות:

1. סעיף האוסר על קיזוז כספים – הסכם שכירות

שוכר הבוחר להפסיק לשלם את דמי השכירות מחפש אחר סיבה המצדיקה זאת, פעמים רבות השוכרים טוענים שוב ושוב כי קיימים ליקויים בדירה ולכן, הם בוחרים שלא לשלם בעבור דמי השכירות ולא מוכנים לפנות את הנכס, בכך בעצם מנסים "להכשיר את השרץ".

להגשת תביעת פינוי, עלול השוכר לעלות טענה זו ולגרום להליך המהיר להפוך להליך ממושך.

דבר הניתן למזעור באמצעות סעיף האוסר על קיזוז כספים מדמי השכירות, בכך ניתן למונע מהשוכר לקבל את רשות בית המשפט להפיכת ההליך הקצר להליך ארוך יותר עקב טענות קיזוז.
הוספת הסעיף בצורה משפטית נכונה, תקל על ניהול הליך הפינוי במקרה הצורך ותאפשר פינוי מהיר.

בהליך תא"ח 35997-10-13 מודי סופט בע"מ נ' ס.א.א.ד יחסי ציבור ויזמות, קבע בית המשפט כי הוראות חוק השכירות והשאילה נסוגות בפני הסכמה חוזית לפיה השוכרת אינה רשאית לקזז כספים מדמי השכירות:

" בעניינו, כפי שצוין לעיל, סעיף 32.3 להסכם השכירות, אוסר על השוכר לקזז סכום כלשהו מדמי השכירות. ממילא, הוראות סעיף 9 (א)(ג) לחוק השכירות והשאילה, עליו מסתמכת הנתבעת בסיכומיה לצורך קיזוז ו/או הפחתה, נסוג מפני הסכמה חוזית זו. "

#הסכם שכירות

2. ערבים להסכם שכירות ולפינוי הנכס

השכרתם נכס, השיקים הראשונים נפרעו, אך יתר השיקים חוללו מסיבות שונות אם מסיבת א.כ.מ ו\או חשבון מוגבל ו\או ניתנה הוראת ביטול.

במצב זה, אתם עלולים למצוא עצמכם מול שוקת שבורה עת הנכס מוחזק ודמי השכירות אינם משולמים.
חמור מכך, ישנם שוכרים הגורמים לנזקים בדירה ובעת עזיבתם אין כל מקור להשבת הנזקים.
החתמת ערבים על כתב ערבות ו\או שטר חוב המנוסח כראוי, יכולה למנוע את המצב ולאפשר למשכיר להיפרע מהערב.
שוכרים שונים ימנעו מכניסה לעימותים מיותרים כאשר קיימים ערבים טובים להסכם השכירות.

קיימת חשיבות לנטילת כתב ערבות ו\או שטר חוב בצירוף ערבות בנקאית ו\או פיקדון בכפוף לסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה (למאמר בנושא לחצו כאן) בפייסבוק זה יהיה ככה ובמאמר זה יהיה רצוף.

#הסכם שכירות

3. ערבות בנקאית ו\או פיקדון – הסכם שכירות

בשנת 2017 חל מפנה בחוק השכירות והשאילה, במסגרתו הוגבלה זכותו של משכיר נכס לדרוש ערבות בנקאית ו\או הפקדת פיקדון בסכומים מופרזים.

בעבר, המשכירים דרשו ערבויות בנקאיות ו\או פיקדונות בסכומים אסטרונומים, בכך בעצם הותירו בידם ערובה, כמעין כלף מיקוח במקרה והסכם השכירות מופר.

בשנת 2017 תוקן סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, שם נקבע כי בכפוף לסייגים, משכיר הנכס ראשי לדרוש ערבות בנקאית ו\או פיקדון ו\או כל הפקדת כספית בפועל, בגובה 3 לחודשים מדמי השכירות או בעבור שליש מתקופת השכירות (הנמוך מבין השתיים).

ראה לדוגמא:
ככל ונחתם הסכם שכירות למשך 12 חודשים בעלות של 3,000 ₪ לחודש, ראשי המשכיר לדרוש הפקדת ערובה ו\או ערבות בנקאית עד לסך של 9,000 ₪, קרי, בעבור 3 חודשי שכירות.

4. סייגים לסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה

לסעיף זה מספר סייגים שבקרות אחד מהם, המשכיר אינו כפוף לסעיף 25 וראשי לדרוש סכומים גובים יותר של פיקדון ו\או ערבות בנקאית.

לדוגמא במקרים הבאים:

במקרה והסכם השכירות נכרת לתקופה קצרה מ 3 חודשים ואינו כולל אפשרות אורכה.

ככל והסכם השכירות נכרת לתקופה העולה על 10 שנים ללא מתן אפשרות ביטול בתקופה קצרה מזו.

ככל ושכר הדירה עולה ע"ס 20,000 ₪ .

ככל ויעוד הנכס המושכר הינו דירה במלון ו\או חדר לצורך נופש.

נכס המושכר בתוך מעון כמוגדר בחוק הפיקוח על מעונות.

ככל והמושכר מצוי בדיור מוגן.

ככל והמושכר הינו מעון לסטודנטים ו\או תלמידים ו\או עובדים.

ככל וחוק הגנת הדייר חל על הדייר ו\או המושכר.

הצדדים אינם רשאים להתנות על האמור ואינם רשאים לקבוע סכום ערבות גבוהה מהמותר על פי דין.

אין באמור לעיל, בכדאי לגרוע מהמשכיר לדרוש שיק ביטחון ו\או שטר חוב ו\או ערבות מטעם השוכר ו\או ערבים בסכומים העולים על הסכומים המפורטים לעיל.