עדכוני מיסוי מקרקעין 2026 קובעים כמה מס תשלמו בקניית דירה ובמכירתה. מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה נשארות קפואות עד 15.1.2028. תקרת הפטור ממס שבח נשארת 5,008,000 ₪. המאמר מסביר מה תקף, מה פג ומתי, ומה בודקים לפני חתימה. לפרטים על מכירה ראו מיסוי במכירת דירה.
בקצרה
- מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה לא התעדכנו בינואר 2026. הן קפואות עד 15.1.2028.
- דירה יחידה פטורה ממס רכישה עד שווי של 1,978,745 ₪.
- דירה נוספת חייבת ב-8% עד 6,055,070 ₪ וב-10% מעל הסכום, עד 31.12.2026.
- הפטור ממס שבח בדירה יחידה מוגבל לשווי של 5,008,000 ₪ עד סוף 2027.
- בודקים זכאות לפטור לפני שמחשבים את המס.
מה השתנה במיסוי מקרקעין ב-2026?
בדרך כלל רשות המסים מעדכנת את מדרגות מס הרכישה כל שנה ב-16 בינואר. העדכון נקבע לפי מדד מחירי הדיור. ב-2026 העדכון לא התקיים. ההקפאה מופיעה בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 של רשות המסים.
המשמעות פשוטה. הסכומים נשארים קבועים, אבל מחירי הדירות עולים. לכן המס האפקטיבי עולה גם כששיעורי המס לא משתנים.
שלושה תאריכים קובעים בעסקאות של 2026 ואחריה:
- 15.1.2028: סוף תוקף מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה.
- 31.12.2026: סוף תוקף מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת.
- 31.12.2027: סוף תוקף תקרת הפטור ממס שבח בדירה יחידה.
מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?
מס רכישה חל על הקונה. הוא מחושב משווי העסקה, והקונה משלם אותו בעת הרכישה. מס שבח חל על המוכר. הוא מחושב מהרווח שהמוכר הרוויח בין הרכישה למכירה.
בעסקה אחת יש לכן שני מסים ושני משלמים. לכל אחד מהם יש מדרגות, פטורים ומועדים משלו. שני המסים נקבעים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), וגוף אחד גובה אותם: רשות המסים.
מי נחשב רוכש דירה יחידה ומי רוכש דירה נוספת?
רוכש דירה יחידה לא מחזיק דירת מגורים אחרת ביום הרכישה. מי שכבר מחזיק דירה נחשב רוכש דירה נוספת, ומשלם מס גבוה בהרבה.
יש חריג למשפרי דיור. רוכש שמוכר את דירתו הקודמת בתוך המועד שבחוק יכול לשלם לפי מדרגות הדירה היחידה. המועדים האלה חשובים, וחלקם הוארכו ב-2026 כפי שמפורט בהמשך.
מהן מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ב-2026?
דירה יחידה פטורה ממס רכישה עד שווי של 1,978,745 ₪. מעל הסכום משלמים מס מדורג, ולא על כל העסקה.
עד 1,978,745 ₪
פטור מלא. המס הוא 0%.
1,978,745 עד 2,347,040 ₪
3.5% על החלק שנמצא במדרגה הזו.
2,347,040 עד 6,055,070 ₪
5% על החלק שנמצא במדרגה הזו.
6,055,070 עד 20,183,565 ₪
8% על החלק שנמצא במדרגה הזו.
מעל 20,183,565 ₪
10% על החלק שמעל הסכום.
כל מדרגה חלה רק על החלק מהשווי שנמצא בתוכה. המדרגות פורסמו בהוראת הביצוע של רשות המסים. הן מופיעות גם במדריך כל זכות על חישוב מס רכישה. מי שרוכש דירה ראשונה ימצא פירוט נוסף במדריך מס רכישה דירה ראשונה.
כמה מס רכישה משלמים על דירה נוספת ב-2026?
דירה נוספת חייבת ב-8% מהשווי עד 6,055,070 ₪, וב-10% מהשווי מעל הסכום. אין מדרגת פטור, והמס חל כבר מהשקל הראשון.
ההוראה קובעת תוקף למדרגות האלה עד 31.12.2026. מי שחותם עסקה בסוף השנה בודק מול רשות המסים אם המדרגות הוארכו. כדאי גם לבדוק אם חל פטור ממס רכישה או הקלה במקרה שלכם.
איך מחשבים מס רכישה? דוגמת חישוב
דוגמה: זוג רוכש דירה יחידה בשווי 2,500,000 ₪. החישוב נעשה לפי מדרגות 2026:
- החלק עד 1,978,745 ₪ פטור. המס עליו הוא 0 ₪.
- החלק מ-1,978,745 עד 2,347,040 ₪ הוא 368,295 ₪. עליו 3.5%, כלומר 12,890 ₪.
- החלק מ-2,347,040 עד 2,500,000 ₪ הוא 152,960 ₪. עליו 5%, כלומר 7,648 ₪.
- סך המס הוא כ-20,538 ₪.
אותה דירה, אילו הייתה דירה נוספת, חייבת ב-8% מ-2,500,000 ₪. המס הוא 200,000 ₪. ההפרש בדוגמה הזו הוא כ-179,000 ₪.
ההשוואה הבאה מציגה את המס בארבעה שווי עסקה נפוצים, לפי המדרגות של 2026:
דירה בשווי 2,000,000 ₪
דירה יחידה: כ-744 ₪. דירה נוספת: 160,000 ₪.
דירה בשווי 2,500,000 ₪
דירה יחידה: כ-20,538 ₪. דירה נוספת: 200,000 ₪.
דירה בשווי 3,000,000 ₪
דירה יחידה: כ-45,538 ₪. דירה נוספת: 240,000 ₪.
דירה בשווי 4,000,000 ₪
דירה יחידה: כ-95,538 ₪. דירה נוספת: 320,000 ₪.
לפני עסקה אני בודק קודם אם הלקוח זכאי לפטור או להקלה. רק אחר כך מחשבים את המס. הדוגמאות לא כוללות מקרים מיוחדים, כמו עולה חדש או רכישת משק חקלאי.
חשוב לדעת
הסכומים כאן נכונים לאוקטובר 2026 לפי רשות המסים. ביום החתימה מחשבים את המס בסימולטור של רשות המסים לחישוב מס ברכישת מקרקעין. המדרגות לדירה נוספת מסתיימות ב-31.12.2026.
האם יש פטור ממס שבח במכירת דירה ב-2026?
כן. מוכר דירה יחידה פטור ממס שבח עד תקרת שווי של 5,008,000 ₪. התקרה נקבעה בסעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ולא תתעדכן בשנות המס 2025–2027. המקור הוא הוראת ביצוע 1/2025.
הפטור חל כשמתקיימים התנאים האלה:
- המוכר החזיק את הדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
- ביום המכירה אין למוכר דירה נוספת. ההגדרה מופיעה בסעיף 49ב(2) לחוק.
- דירה נוספת על שם בן זוג או ילד קטין שוללת את הפטור.
החלק שמעל התקרה חייב במס. התנאים מפורטים גם במדריך כל זכות על פטור ממס שבח בדירה יחידה.
אילו מסמכים מצרפים לבקשה לפטור ממס שבח?
המוכר מגיש את הבקשה יחד עם הצהרה על מכירת הזכות. מצרפים את המסמכים האלה:
- חוזה המכירה.
- חוזה הרכישה המקורי.
- נסח טאבו של הדירה.
- טופס 2988, כשיש כמה מוכרים.
בפועל אני רואה מוכרים שלא מצרפים אישורי רכישה והוצאות. לכן המס על הרווח מחושב גבוה מדי.
איך מחושב מס שבח, ומה מקטין אותו?
מס שבח הוא מס על הרווח במכירה, ולא על מחיר הדירה. שיעור המס הרגיל על רווח ריאלי הוא 25%. מי שרכש לפני 1.1.2014 מחשב את המס בשיטה ליניארית, שמפצלת את הרווח לפי תקופות ההחזקה.
הניכויים מקטינים את הרווח החייב. הם כוללים את מחיר הרכישה ושיפוצים מוכחים. הם כוללים גם הוצאות רכישה, כמו שכר טרחת עורך דין ותיווך, וכן הוצאות מכירה. פירוט נוסף מופיע במדריך איך מחשבים מס שבח מקרקעין.
מה הוארך בהוראת ביצוע 2/2026?
הוראת ביצוע 2/2026 לא משנה מדרגות או סכומים. היא מאריכה מועדים בחוק מיסוי מקרקעין בעקבות המלחמה שהחלה ב-28.2.2026. ההארכה חלה על התקופה שבין 28.2.2026 ל-31.5.2026.
ההארכה נוגעת למועד מכירת דירה קודמת בעת רכישת דירה חלופית. היא נוגעת גם למועדים בפטור ממס שבח, כולל מכירת שתי דירות. מי שהמועד שלו חל בתקופה הזו בודק את הדחייה המדויקת בהוראה עצמה.
איך מתכננים עסקה כדי לשלם מס חוקי נמוך יותר?
תכנון מס חוקי מתחיל לפני החתימה, ולא אחריה. שלושה צעדים עוזרים ברוב העסקאות:
- בודקים אם המוכר עומד בתנאי 18 החודשים במועד המכירה, ומתאמים את מועד החתימה.
- בודקים על שם מי רשומות הדירות במשפחה. דירה על שם בן זוג או ילד קטין משפיעה על הפטור.
- אוספים מראש את כל אישורי הרכישה וההוצאות, כדי להקטין את הרווח החייב.
מועד החתימה קובע אם תנאי 18 החודשים מתקיים. לכן מתחילים בחוזה ולא בדיווח. תיקון אחרי החתימה קשה, ולפעמים בלתי אפשרי.
אילו טעויות נפוצות בחישוב מס רכישה ומס שבח?
ארבע טעויות חוזרות בעסקאות מקרקעין:
- מחילים את שיעור המס על כל שווי העסקה, במקום על כל מדרגה בנפרד.
- מחשבים לפי מדרגות ישנות. הסכומים של 2022 ו-2023 היו נמוכים מהסכומים של היום.
- שוכחים שדירה על שם בן זוג או ילד קטין שוללת את פטור מס שבח.
- מגישים בקשה בלי אישורי רכישה והוצאות, ואז הרווח החייב גבוה מדי.
כל טעות כזו משנה את סכום המס ולעתים את זכאות הפטור. בדיקה מוקדמת מונעת תיקון יקר אחרי החתימה.
מה בודקים לפני עסקת מקרקעין ב-2026?
רשימת הבדיקה הזו מסדרת את הבדיקה לפני חתימה:
- האם הרוכש או המוכר מחזיקים עוד דירה, כולל על שם בן זוג או ילד קטין.
- מה תאריך הרכישה ותקופת ההחזקה, כדי לבדוק את תנאי 18 החודשים.
- האם שווי העסקה חוצה אחת המדרגות או את תקרת הפטור.
- האם יש דירה קודמת למכור או דירה חלופית לרכוש, ואילו מועדים חלים.
- האם כל אישורי הרכישה, התשלומים וההוצאות זמינים לצירוף לבקשה.
מעבר למס שבח ולמס רכישה, בעל נכס עשוי לשלם גם היטל השבחה לוועדה המקומית. את ההיטל בודקים לפני העסקה ולא אחריה.
מה עושים עכשיו אם אתם בעסקה?
ארבעה צעדים מסדרים את העסקה לפני שהמס מחושב:
- מגדירים אם הקונה רוכש דירה יחידה או דירה נוספת.
- מחשבים את מס הרכישה לפי המדרגות המעודכנות, ובודקים אותן בסימולטור של רשות המסים.
- בודקים אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, ומתי עומד תנאי ההחזקה.
- מקבלים חישוב כתוב מעורך דין לפני חתימה על חוזה מחייב.
הסיווג הנכון קובע את סכום המס. בדוגמאות שלמעלה ההפרש בין דירה יחידה לדירה נוספת נע בין כ-159,000 ל-224,000 ₪.
סיכום: מה חשוב לדעת על מיסוי מקרקעין ב-2026
מס הרכישה ומס השבח נקבעים לפי סיווג הדירה, השווי ותאריכי ההחזקה. מדרגות הדירה היחידה קפואות עד 15.1.2028. מדרגות הדירה הנוספת מסתיימות ב-31.12.2026. פנו לעורך דין לפני החתימה, כדי לבדוק זכאות ולחשב את המס.
מתכננים לקנות או למכור דירה?
עו״ד אבי אדיב בודק זכאות לפטורים ומחשב את המס לפני החתימה.
שאלות נפוצות
מהן מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ב-2026?
הדירה היחידה פטורה עד 1,978,745 ₪. אחר כך משלמים 3.5%, 5%, 8% ו-10% לפי המדרגות. המדרגות קפואות עד 15.1.2028.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה ב-2026?
משלמים 8% מהשווי עד 6,055,070 ₪, ו-10% מהשווי מעל הסכום. המדרגות האלה תקפות עד 31.12.2026.
מהי תקרת הפטור ממס שבח ב-2026?
התקרה היא 5,008,000 ₪, והיא לא תתעדכן עד 31.12.2027. החלק שמעל התקרה חייב במס.
האם מדרגות מס הרכישה התעדכנו ב-16 בינואר 2026?
לא. העדכון השנתי מוקפא, והמדרגות נשארות בתוקף עד 15.1.2028.
מי משלם מס רכישה ומי משלם מס שבח?
הקונה משלם מס רכישה. המוכר משלם מס שבח. כל מס מחושב בנפרד, לפי כללים משלו.
כמה זמן צריך להחזיק דירה כדי לקבל פטור ממס שבח?
צריך להחזיק את הדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. בנוסף, אסור שתהיה למוכר דירה נוספת ביום המכירה.
