הסכם קומבינציה בין בעלי קרקע ליזם מעביר ליזם חלק מהקרקע. בתמורה היזם בונה ומוסר לבעלים דירות בבניין החדש. לפני חתימה בודקים שלושה דברים. מי משלם אילו מיסים? איזו הגנה יש לבעלים אם היזם נעצר? מה בדיוק נמסר בסוף? המדריך מסביר כל אחד מהם, ועורך דין נדל"ן מלווה את העסקה.
בקצרה
בקומבינציה היזם מקבל אחוז מהקרקע, ובעל הקרקע מקבל מספר דירות. שני הנתונים האלה הם לב ההסכם.מס רכישה חל על היזם. מס שבח חל על שני הצדדים בהתאם להסכמות הצדדים. היטל ההשבחה מתחלק ביניהם בדרך כלל. לפני חתימה דורשים ערבות, מפרט, לוח זמנים ופיצוי על איחור. כל סעיף נכתב בהסכם.
מה זה הסכם קומבינציה ואיך הוא עובד?
הסכם קומבינציה הוא עסקה שבה בעל קרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע. היזם משלם בבנייה ולא בכסף. בעל הקרקע מקבל דירות בפרויקט, והיזם מוכר את שאר הדירות לרוכשים.
שני נתונים קובעים את העסקה, לפי מדריך של מרכז הנדל"ן. הראשון הוא אחוז הקרקע שהיזם מקבל. השני הוא מספר הדירות שבעל הקרקע מקבל. את האחוז קובעים לפי שווי הקרקע.
היתר הבנייה יכול להתיר פחות יחידות מהצפוי. אז החישוב משתנה והצדדים מתווכחים. לכן ההסכם קובע מראש מה קורה במקרה כזה.
מה בעל הקרקע נותן
חלק מהקרקע, באחוז שנקבע בהסכם ולפי שווי הקרקע.
מה היזם נותן
בנייה, מימון, היתרים ודירות מוכנות לבעל הקרקע.
מה היזם מוכר לאחרים
את הדירות שנשארות אצלו. מכירה כזו נעשית לרוכשים אחרים.
מה נמסר בסוף
דירות לפי המפרט שבהסכם, במועד שנקבע, עם רישום בטאבו.
אילו מיסים משלמים בעסקת קומבינציה?
בעסקת קומבינציה משלמים מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. כל צד נושא במס שחל על החלק שלו. הפירוט נשען על המדריך של מרכז הנדל"ן.
- מס רכישה: היזם משלם אותו על חלקו בקרקע, כי הוא הרוכש.
- מס שבח: שני הצדדים משלמים, כל אחד על חלקו. בעל הקרקע משלם על החלק שמכר. בעמוד על חישוב מס שבח מקרקעין יש הסבר על החישוב.
- היטל השבחה: הרשות המקומית קובעת את גובהו. לפי המדריך, בעסקאות רבות הצדדים מחלקים אותו שווה בשווה.
- מע"מ ומס הכנסה: חלים על גוף עסקי. בעל קרקע פרטי לא משלם אותם, אבל גוף עסקי כן.
מתי משלמים את המס בקומבינציה?
מועד הדיווח הוא יום חתימת ההסכם או עד 60 ימים שלאחריו. את תשלום המס אפשר לנסות ולדחות למועד מאוחר יותר.
האם אפשר להוסיף "רווח יזמי" לשווי העסקה?
לא תמיד. בית המשפט העליון דן בשאלה הזו בעסקת קומבינציה במכר חלקי. השופטים הסכימו שאין להוסיף לשווי העסקה את הרווח היזמי מהדירות שנמכרות לצדדים שלישיים. רווח קבלני סביר כן נכלל בשווי. זו הכרעה מהותית לשווי העסקה לצורכי מס.
תובנה מעשית: מחלוקת על השווי יכולה להכפיל אותו
בחיפה מכר בעל קרקע 55% מזכויותיו, בשילוב תמ"א 38. החברה בנתה 12 דירות: ארבע לבעל הקרקע ושמונה לחברה. שמאי המערערים העמיד את השווי על 2,725,000 ₪. ועדת הערר אימצה את חוות דעת השמאי מטעם מנהל מיסוי מקרקעין, והעמידה את השווי על 5,500,000 ₪. בשניים מארבעת התחשיבים של אותו שמאי נכלל רווח יזמי של 15%. הערעור הגיע לעליון בתיק ע"א 6672/19, יקותיאלי ואלומת שושנה נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה. הדיון התקיים ב-28.12.2020, ופסק הדין ניתן ב-29.6.2021. השופט סולברג סבר שיש להחזיר את התיק לוועדה, כדי שתפחית את הרווח היזמי מהתחשיב. הנשיאה חיות סברה שאין להחזיר את התיק. לדבריה, שניים מארבעת התחשיבים לא כללו רווח יזמי, וכל התחשיבים הגיעו לאותו טווח מחירים. השופט קרא הצטרף לתוצאה. ברוב דעות נדחה הערעור, והשווי שקבעה הוועדה נשאר. המקור: נוסח פסק הדין.
מה ההבדל בין קומבינציה לתמ"א 38?
בקומבינציה אין לבעלי הקרקע פטור ממס שבח כמו בתמ"א 38/2. בתמ"א 38/2 יש פטור עד תקרה. בקומבינציה צריך לתכנן את המס מראש.
קומבינציה
אין פטור ממס שבח לבעלי הדירות. אין מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה.
תמ"א 38/2
פטור ממס שבח עד תקרה. מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה. הרווח היזמי עומד לרוב על 15% עד 20%.
דיירים בבניין ישן שוקלים תמ"א 38 לפני קומבינציה. פרטים נוספים בעמוד על ייצוג דיירים בתמ"א 38. הנתונים במאמר המקורי מ-2020, ולכן בדקו אותם מול הדין הנוהג.
אילו הגנות יש לבעל קרקע אם היזם לא מסיים?
ההגנות נקבעות בהסכם, ולכן חייבים לכתוב אותן מראש. הסיכון המרכזי הוא שהיזם ייעלם או יפשוט רגל באמצע הבנייה. לפי מרכז הנדל"ן, ההסכם צריך לכלול הגנות למקרה שצד אינו מקיים את חלקו.
ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון כתב ב-10.8.2022 מכתב לבנקים ולחברות ביטוח. לפי המכתב, מוכר רשאי להבטיח את כספי הרוכש בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח. כספים מובטחים צמודים למדד שנקבע בחוזה, ואם לא נקבע, למדד תשומות הבנייה. המכתב מפורסם באתר gov.il.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד להגן על רוכשים. עורך דין בודק אם החוק חל על העסקה שלכם ובאיזה אופן. אל תניחו שהוא חל אוטומטית.
הגנות שכדאי לדרוש בהסכם:
- ערבות בנקאית או ביטוח על חלקכם בפרויקט.
- הערת אזהרה בטאבו לטובתכם.
- קנס מוסכם על כל חודש איחור במסירה.
- זכות לבטל את ההסכם אם היזם מפר הפרה יסודית.
- פיקוח הנדסי מטעמכם על הבנייה.
מה בודקים לפני חתימה על הסכם קומבינציה?
לפני חתימה בודקים שמונה נושאים: זכויות הבנייה, האחוזים, המפרט, הערבויות, הרישום, המיסים, הזמנים והיזם. כל נושא מוסדר בסעיף ברור. הכרטיסים מרכזים את הבדיקות.
זכויות בנייה והיתר
בדקו כמה יחידות מתיר ההיתר. קבעו מה קורה אם יש פחות.
אחוז הקרקע ושווייה
דרשו שומה של שמאי מקרקעין. שמאי מטעמכם בודק את שווי הקרקע.
מספר הדירות והמפרט
רשמו קומה, שטח, חדרים ומפרט טכני כנספח חתום.
ערבויות
דרשו ערבות בנקאית או ביטוח על חלקכם. בדקו את הנוסח לפני החתימה.
רישום בטאבו
הפיקו נסח טאבו עדכני. דרשו הערת אזהרה לטובתכם.
מיסים
קבעו בכתב מי משלם מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
לוחות זמנים ופיצוי
קבעו מועד מסירה, קנס על איחור ודמי שכירות בתקופת הבנייה.
מצב היזם
בדקו פרויקטים קודמים, איתנות פיננסית והיסטוריית מסירות.
המחשה (מקרה בדוי)
נניח שבעל קרקע מקבל הצעה: היזם יבנה 12 דירות, ובעל הקרקע יקבל ארבע. בהסכם אין ערבות, ולא נקבע מועד מסירה. אחרי שנה היזם מפסיק לבנות. בעל הקרקע כבר העביר את הזכויות, ואין לו כלי לחץ. במקרה כזה חסרה הערת אזהרה, והבנייה נתקעת. הסיפור בדוי ונועד להמחיש בלבד. הוא אינו מתאר לקוח של המשרד.
איך נראה התהליך מחתימה ועד מסירה?
התהליך כולל שישה שלבים, מבדיקת היזם ועד רישום הדירות. כל שלב דורש החלטה ומסמך.
- בדיקה: בודקים את היזם, את הקרקע ואת זכויות הבנייה.
- משא ומתן: מסכמים אחוזים, מספר דירות, מפרט וערבויות.
- חתימה ודיווח: חותמים על ההסכם ומדווחים למיסוי מקרקעין. זהו מועד הדיווח.
- היתר ובנייה: היזם מקבל היתר ומתחיל לבנות. אתם מפקחים על ההתקדמות.
- עלייה לקרקע ותשלום מס: אפשר לדחות את תשלום המס עד שלב זה.
- מסירה ורישום: מקבלים דירות ורושמים אותן בטאבו על שמכם.
איך מחשבים כמה דירות מקבל בעל הקרקע?
בעל הקרקע מקבל דירות ששוות כמו הקרקע שהוא מעביר ליזם. שמאי מקרקעין קובע את שווי הקרקע ואת שווי הדירות. ההסכם מתעד את החישוב, כדי שאפשר יהיה לבדוק אותו. תמיד אפשר לדון בכמות.
המחשה (דוגמה מספרית בדויה)
נניח שפרויקט כולל 20 דירות. הצדדים מסכמים שבעל הקרקע מקבל שש דירות, כלומר 30% מהפרויקט. היזם מקבל 14 דירות, כלומר 70%. אם ההיתר מתיר רק 16 דירות, החלוקה משתנה. ההסכם חייב לקבוע מראש איך מחשבים אותה מחדש. הדוגמה בדויה ונועדה להמחיש עיקרון בלבד. המספרים אינם נתוני אמת.
איך בוחרים יזם לפני חתימה?
בוחרים יזם לפי ניסיון מוכח ויכולת מימון, לא לפי ההצעה הגבוהה ביותר. הצעה נדיבה מיזם חלש מסכנת את כל הפרויקט. בדקו את הנקודות האלה לפני שמתחילים משא ומתן:
- פרויקטים קודמים שהיזם סיים, ומועדי המסירה שלהם.
- מקור המימון לפרויקט, ואם יש ליווי בנקאי.
- הליכים משפטיים תלויים נגד היזם או נגד חברות קשורות.
- שיחה עם בעלי קרקע מפרויקטים קודמים של אותו יזם.
- זהות החברה החותמת, כולל הון עצמי ובעלי מניות.
אילו טעויות חוזרות בהסכמי קומבינציה?
ארבע טעויות חוזרות בהסכמי קומבינציה, וכולן ניתנות למניעה. כל אחת נובעת מהסכם עמום או מבדיקה שלא נעשתה.
- חתימה בלי שמאי מטעמכם. כך מקבלים את שווי הקרקע מהיזם בלבד.
- הסכם בלי הגנה מפני עצירה. אין ערבות, הערת אזהרה או זכות ביטול.
- התעלמות מהמס. לא קובעים מי נושא במס שבח ובהיטל ההשבחה.
- מועד מסירה פתוח. אין תאריך ואין פיצוי על איחור.
שאלות נפוצות על הסכם קומבינציה
מי משלם מס רכישה בעסקת קומבינציה?
היזם משלם מס רכישה על חלקו בקרקע. מס רכישה חל על הצד שרוכש את הזכויות.
מתי משלמים מס שבח בקומבינציה?
מועד הדיווח הוא יום חתימת ההסכם. את התשלום אפשר לדחות עד העלייה לקרקע, לפי מאמר מ-2020. בדקו את הכללים העדכניים לפני שמתכננים.
האם יש פטור ממס שבח בקומבינציה?
לפי מאמר מ-2020, אין לבעלי הדירות פטור דומה לזה שבתמ"א 38/2. בדקו עם עורך דין אם חל עליכם פטור אחר.
מה קורה אם ההיתר מתיר פחות דירות?
זה סיכון אמיתי. לכן ההסכם קובע מראש כמה דירות מקבל כל צד אם ההיתר מתיר פחות יחידות.
האם היזם מממן את תשלום המסים?
פעמים רבות כן. לפי מאמר מ-2020, היזם מעמיד לבעלי הדירות הלוואה לתשלום המסים. בדקו את הריבית, ההצמדה ומועד הפירעון לפני שמסכימים.
האם כדאי ללוות הסכם קומבינציה בעורך דין?
כן. מומלץ לנהל את המשא ומתן בליווי עורך דין המתמחה במקרקעין.
סיכום: איך חותמים על קומבינציה בביטחון?
הסכם קומבינציה טוב מגדיר אחוזים, דירות, מיסים, ערבויות וזמנים. מי שחותם בלי הגנות לוקח סיכון גדול. בדקו את היזם, את ההיתר ואת הנוסח לפני כל חתימה. עורך דין מקרקעין מנסח את ההגנות ומנהל את המשא ומתן מולו.
רוצים לבדוק הסכם קומבינציה לפני חתימה?
תאמו בדיקה ראשונית של ההסכם והמיסים. השאירו פרטים, והמשרד יחזור אליכם.
